嘉实资本放弃30亿类房产信托

事件始末：

2013年3月27日，上市公司华夏幸福公告称，其全资子公司廊坊京御房地产开发有限公司及其全资子公司九通基业投资有限公司拟与嘉实资本签订《合作框架协议》，嘉实资本作为专项资产管理计划资产管理人向九通投资（九通投资系一家房地产开发投资公司）进行不超过30亿元的投资。公告称，该项合作有利于推进九通投资旗下各园区开发建设进度。

说明：

1)         公告发布时间为谈判初期，而近日双方公司融资部门仍在谈判，尚未签署任何协议；

2)         如该交易顺利完成，九通投资的注册资本将增至30.9亿元，其中，京御地产持股55%，嘉实资本持股45%，投资期限为2年，预期年投资收益为12%；

3)         该次增资完成日起2年届满日前，嘉实资本即可向京御地产发送书面股权回购通知，要求京御地产回购嘉实资本持有的九通投资全部股权；

4)         在担保措施方面，就京御地产的股权回购义务，华夏幸福不可撤销地同意承担连带责任保证并签署连带责任保证函；

5)         类信托是指按照信托原理架构设计出的信托类产品，但发行机构不是信托公司。

世联点评——退出原因分析：

1)         成立规模超平均水平：该类房产信托成立规模为30亿，而根据历史数据显示，2013年3月的信托成立平均规模为2.88亿，1月和2月的成立平均规模分别为2.88亿元和2.35亿元；

2)         后期募集阻力较大：该项目募集资金巨大，不走银行代销通道基本很难完成，但近期银行对代销信托类产品已噤若寒蝉；

3)         嘉实资本可获利润太低：协议中预期年投资收益率为12%，即融资成本为12%，其中除开给投资者至少8.5%的收益率外，还有营销费用、托管费用，全部扣除后，嘉实资本可赚不到1.7%，远低于一般信托报酬的2.5%-5%；

4)         风险控制力不足：该项目并无实物抵押，属于纯担保项目，风险较大，此种纯担保方式以往很少被信托采用。

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