青岛城阳惜福镇松树庄项目转让推介

项目概况
地块现状:位于城阳惜福镇板块，王沙路以南，正阳路以北；
地块除被河道分割为南北两个地块，各地块较为完整；
内部地貌高差明显，北部为松树庄旧村，东侧为工厂；总占地面积420亩，其中，安置房用地150亩，出让地块面积270亩，出让地块容积率1.35，出让地块总建面积24.3万㎡，其中一期为81亩，总建面为7.29 万㎡

配套分析:区域配套不成熟，对首次置业群体限制较大。
作为青岛近郊新城，无论距城市中心还是区域中心均有较远距离；
受区位影响，缺乏政策支持，城阳人群对区域认可度差
公共交通配套不全限制购房群体；
仅有王沙路和正阳路与外界联系；

可利用资源:项目资源相对优越，但更多是区域共有，需重点进行产品塑造
1、经济技术指标
总建面的规模效应，利于项目后期运作；
容积率1.35，容积率低，居住环境优。
2、天然地貌落差
合理利用，有利于项目坡地景观打造。
(西北低，东南高的天然地貌落差，规划布局应当注意思考，合理利用。)
3、内部天然河道
合理利用，有利于项目内部水系景观打造。
(河道上游为水型水库，水质尚好，需考虑泄洪时该河道的排流问题的基础上，合理改造利用。)
4、近郊环境优势
近郊区位环境，且周边存在成熟高档低密度住宅，利于项目形象提升。(100福国山庄、千禧国际村等项目的成熟带动了片区的高档低密度的属性，利于本案运作)
5、自然环境优势
群山环抱，铁骑山、抱虎山脉连西南，绿肺利好。
(周边绿化丰富，空气湿度、清新度均较佳，满足了高档低密度住宅对自然环境的需求。)
6、道路交通优势
“一横，三纵”道路交通，东西南北零距离。
(一横：王沙路连接正阳路；三纵：G308、青银高速、滨海大道。奠定了良好的道路交通基础。)

需规避问题:   配套不足是整个区域的共性，各项目均通过自身配件予以弥补
地块北侧高压线
对于社区品质存在一定影响。
(目前，地块北侧存在一排35KV的高压线及高压线塔，项目规划布局时，应当沿北侧排布低价值产品。)
区域成熟度差
地块周边农地、荒地较多，缺少生活氛围。
(打造大规模社区，强化自身生活氛围；高档低密度社区对此项要求较低，更适宜打造。)
配套不足
地块周边缺少生活配套。
(打造大规模社区，强化自身生活配套；高档低密度社区对此项要求较低，更适宜打造。)公交线路少，发车时间周期长，末车时间早。(强化社区巴士建设；高档低密度社区对此项要求较低，更适宜打造。)
公交配套差
 公交线路少，发车时间周期长，末车时间早。(强化社区巴士建设；高档低密度社区对此项要求较低，更适宜打造。)

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